RONALD ROMÁN ARCHIVO GN /Para EF
Fondos se toparon con terreno rocoso
Las SAFI que penetraron en el desarrollo de proyectos inmobiliarios maniobran para sortear la crisis
Edición 693La crisis financiera internacional ha puesto a trabajar horas extra a las sociedades administradoras de fondos de inversión que incursionaron en el desarrollo de proyectos inmobiliarios para la venta o alquiler.
Apenas comenzaban a hacer los primeros movimientos de tierra, cuando la menor disponibilidad de crédito, las mayores tasas de interés y la desaceleración de la economía internacional les obligó a revisar planos.
Interbolsa SAFI, Improsa SAFI, Aldesa SAFI, Multifondos de Costa Rica y BCR SAFI son las administradoras que por el momento poseen fondos de desarrollo inmobiliario en operación.
Varias de ellas, como medida preventiva, o reactiva, tuvieron que buscar opciones de financiamiento, bajar la velocidad mientras se despeja el terreno o poner a la venta los activos del fondo antes de lo previsto.
Hay que recordar que la mayoría de gestores tienen planeado financiar un 60% o más de las obras con deuda bancaria y obtener el resto con la venta de participaciones en el mercado.
Juan José Flores, superintendente de Valores, explicó que el impacto de tener menos crédito a tasas más altas afectará los costos financieros e ingresos por la venta o arrendamiento de las propiedades.
Para el inversionista, el mayor costo de la deuda significa que la rentabilidad que obtendrá podría ser menor que la proyectada cuando se adquirieron las participaciones. De todas maneras, se trata de un producto para inversionistas de alto perfil.
Paren máquinas
El primer fondo que topó con roca sólida fue el de Interbolsa SAFI, que desarrolla el 60% de Forum II, en Santa Ana, centro de oficinas de $110 millones, que se concluirá en 48 meses.
El 20 de octubre esta administradora informó la decisión de los inversionistas de autorizar la venta de los activos o bien, de los títulos de participación. En un hecho relevante, Interbolsa SAFI explicó que las limitaciones en el crédito estaban dificultando la continuación del proyecto.
Una semana más tarde, Improsa SAFI anunció que la entidad bancaria que está financiando el complejo de oficinas Multipark, en Escazú, del Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa, les comunicó un alza en las tasas de interés. El crédito pasó de Libor más 1,5 puntos, a Libor más 7 puntos.
Jaime Ubilla, gerente de Improsa SAFI, comentó que este tema era objeto de análisis en el comité de inversión. Agregó que era muy posible que procedieran a cancelar la deuda de unos $11 millones, suscrita con el entonces Banco Cuscatlán (ahora Citi ).
“Un incremento en el costo de la deuda implica una traslación de valor del inversionista al banco”, aseguró Ubilla, quien reconoció que los fondos deben apresurar un proceso de diversificación de las fuentes de fondeo.
Revisar cimientos
En cuanto al otro fondo de Improsa SAFI, que en agosto compró el Hotel Calaluna, en Guanacaste, para su remodelación y ampliación, Ubilla dijo que aún no se han iniciado las obras, y se está analizando el mercado para definir los próximos pasos.
De momento, se suscribió un contrato con los antiguos dueños del hotel para que lo mantuvieran en operación. En cuanto al crédito, Ubilla dice que la compra se hizo con un financiamiento tomado con los anteriores propietarios, a tres años plazo.
Multifondos también revisa los planos de su fondo de desarrollo, solo que en este caso la parte que más genera preguntas es el negocio en sí, y no tanto el financiamiento. El proyecto es un condominio de $45 millones en Huacas, Guanacaste.
Antonio Pérez, gerente de Multifondos, afirmó que analizan si la demanda del proyecto será la estimada, y si es viable desarrollarlo con la velocidad que se tenía programada. “Estamos evaluando la posibilidad de que el proyecto pase de cuatro a seis etapas”, comentó Pérez.
Mezcla opcional
Aldesa SAFI también tiene un fondo en la costa guanacasteca, que construye el Hotel Monte del Barco. Lanzo Luconi, gerente de esta administradora, expresó que el crédito del fondo está en negociación con diversas entidades.
Una de ellas es el Banco Centroamericano de Integración Económica. Luconi agregó que están trabajando en una emisión de deuda de largo plazo para registrarla ante Sugeval, como complemento a las fuentes tradicionales de financiamiento.
“Debemos recordar que Monte del Barco es un proyecto de largo plazo”, comentó Luconi. La sociedad gestora se dispone a continuar con el plan trazado, aunque a un ritmo acorde con la coyuntura económica.
Para la construcción del Centro Empresarial La Sabana, Álvaro Camacho, gerente de BCR SAFI, apuntó que el BCR Fondo de Desarrollo Inmobiliario concretó un crédito con el Banco de Costa Rica, “con condiciones competitivas y el cronograma de desembolsos establecido”.
El funcionario explicó que, hasta la fecha, este proyecto de $32 millones no presenta variaciones, ni en el financiamiento ni en cualquier otro aspecto.
Mientras estos movimientos ocurren en el campo de trabajo, en la mesa de diseño Sugeval analiza opciones para mitigar los riesgos en el mercado. Una de ellas es impedir que se usen las participaciones de fondos de desarrollo como garantía dentro de operaciones de recompra.
