Frank Guevara /PARA EF
Hay sobreoferta de edificios
Exceso de construcción y poco crecimiento de empresas dejan áreas disponibles
Edición 716El vigoroso crecimiento que tuvo la construcción en años anteriores, ya tiene una consecuencia en el mercado inmobiliario: la sobreoferta de locales y oficinas.
Desde marzo del 2008, los sectores de oficinas, comercial e industrial muestran una tendencia creciente en el porcentaje del espacio disponible, según los datos que Colliers International proporciona a EF.
Los edificios de oficinas dentro del Área Metropolitana pasaron de tener un 7% de su área disponible a un 11% en marzo pasado.
Una de las principales razones consiste en que durante el año pasado quedaron listos varios inmuebles cuya construcción se inició antes de la crisis.
Sin embargo, con dos trimestres seguidos de una desocupación por encima del 10% y con un crecimiento del 2% en la cantidad de edificios, los nuevos complejos no lograron conseguir en el mercado los suficientes inquilinos para llenar sus pisos.
Adicionalmente, con el recorte de personal que han efectuado algunas empresas, también existe ahora la posibilidad de que reduzcan el espacio que utilizaban para oficinas.
Antonio Pérez, gerente general de Multifondos, propietario de varios inmuebles en sus fondos de inversión inmobiliaria, confirmó que en el país existe una sobreoferta.
Para Pérez, esta situación perdurará por varios meses (aunque no precisó cuántos), debido a que la cantidad de metros cuadrados disponibles sobrepasa considerablemente la demanda.
Presión a los precios
Una de las consecuencias de este comportamiento inmobiliario, será una presión hacia los precios, ya sea para mantenerlos sin variación u obligar un descenso, agregó Pérez.
Según el ejecutivo, las oficinas son las que pueden tener una mayor disminución en el valor de los alquileres porque sus inquilinos tienen un menor costo adicional en caso de que decidan trasladarse.
Diferente sería para una industria pues el traslado implicaría el costo de de movilización de la maquinaria y para un comercio, el cambio de ubicación podría significar un descenso en las ventas.
Armando Maroto, gerente de fondos inmobiliarios del Grupo Aldesa, coincide en que los precios por alquileres irán hacia abajo.
Una de las posibilidades, añadió, es que las compañías negocien con los dueños de los inmuebles rebajas temporales en las rentas, por ejemplo, durante seis meses, y luego volver a incrementarlas. La medida sería para evitar la pérdida del inquilinos.
Maroto explicó que el efecto de los precios tendría dos vertientes. La primera para los nuevos edificios, que deberán hacer sus ofertas iniciales con niveles más bajos con respecto al mercado.
La segunda es para los oficentros ya establecidos, que podrían hacer leves descensos, o bien, mantener los alquileres sin variación en los próximos años.
Carlos Phillips, gerente de negocio de Interbolsa, es más reservado.
Explicó que un descenso en los precios tendría un piso y si la crisis golpea con más severidad a las compañías, lo que ocurriría es que estas se verían forzadas a migrar hacia un edificio con menores facilidades.
Según Phillips, dentro de los fondos de inversión inmobiliaria, es posible que los precios carezcan de una fuerte presión a la baja por la sobreoferta, siempre y cuando el fondo respectivo tenga una cartera suficientemente diversificada.
De esta forma, si el inquilino pide un precio más bajo o abandona el edificio, la administración de la cartera podría evaluar el peso que este tenga dentro de todas las propiedades y si es relativamente pequeño, negaría la opción de bajar los alquileres.
Por el momento, los fondos de inversión esperan que la construcción frene su actividad, pero sin llegar a detenerla por completo, pues tendrían el riesgo de carecer de oferta cuando la economía se reactive.
