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Economía y Política
El Financiero
Prevenir. La mejor forma de evitar conflictos es que el control del condominio y sus finanzas lo retengan los mismos condóminos.
Archivo GN Para EF

Impida los abusos del poder

Los condóminos pueden asumir directamente el control de su condominio

Ignacio Alfaro Marín

*Abogado del Bufete Rodríguez & Alfaro

La gran cantidad de condominios que hay en el país requiere de administraciones con un excelente manejo de las relaciones humanas, que permitan los mejores desempeños financieros y con severos controles al gasto.

Lamentablemente hay administraciones que no cumplen con estos requerimientos. Pero son los condóminos los responsables de tomar las medidas de prevención necesarias en vista de que no existe un código de ética de la administración de condominios.

¿Cuál es el riesgo?

En la administración de condominios hay empresas y personas responsables y honestas. Es entendible que haya diferencias de criterio sobre la administración, pero conozco casos de condominios que tuvieron la mala experiencia de que quien los administraba, además, tenía el control de la representación legal y vació en su provecho personal las cuentas bancarias, sin que los condóminos pudieran hacer nada porque el banco no les reconocía a ellos personería alguna.

Quedaron con cuentas por pagar millonarias y las cuentas bancarias en cero.

En otros casos los dineros se manejan en cuentas bancarias de la misma administración –no del condominio–, sobre las que no tienen control real alguno.

¿Quién tiene el poder?

La representación legal es el poder que tiene una persona (física o jurídica) para representar al condominio, y es lo que lo autoriza a contratar y a disponer de sus recursos.

A pesar de que por ley hay limitaciones al ejercicio de este poder, la realidad es que esas limitaciones pocas veces permiten impedir realmente el abuso de ese poder, y menos sentar responsabilidades reales por ese abuso.

La mejor forma de evitar este riesgo es que el control del condominio y sus finanzas no sea delegado en nadie sino que los mismos condóminos lo retengan. Este control puede ser retenido de varias formas:

1. Comité asesor: Si el condominio no tiene como representante a una junta administradora, la asamblea del condominio nombra un comité asesor de la administración, sin tener que reformar el reglamento, y el presidente es el administrador con el poder, delegando, claro está, la ejecución de estas labores en una compañía especializada.

2. Asociación de condóminos: Los primeros condóminos conforman una asociación civil y se nombra una junta, cuyo presidente es el administrador, o bien la asociación misma si el reglamento lo permite.

3. Sociedad anónima: Otra forma es crear una sociedad anónima que administre el condominio en la que las acciones serán propiedad de los condóminos que son propietarios de los inmuebles. Ellos deben velar porque así se mantengan.

Este es un riesgo importante de controlar ya que con las ventas, si no se dispone de mecanismos de cesión de acciones, estas terminarán en manos de quienes ya no son dueños.

De igual forma, deben cuidarse los temas tributarios de la sociedad administradora para evitar confusiones para la Dirección de Tributación.

Cada opción tiene sus pros y contras que deben ser valorados antes de tomar la decisión con el auxilio de un abogado especializado.

Nuevos rumbos

En el momento en que los condóminos mismos retienen el poder de manejo de sus finanzas y de la representación legal, se abre la posibilidad de que las administraciones sean más bien asesores técnicos de los condóminos.

Son los condóminos los que deciden sobre su futuro y se apoyan en una administración capacitada para que los lleve al destino que decidieron.

Todo esto exige de parte de los condóminos una actitud de involucramiento responsable, entendiendo que la obstrucción infundada (o fundada en razones personales) es tan nociva como el desentendimiento, ya que ambos llevan a perjudicar el trabajo de las buenas administraciones, y a ponerlos en manos de quienes buscarán su provecho y no el de la comunidad de propietarios.

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