Economía y Política
El Financiero
Certificación. Pida al vendedor los documentos necesarios para garantizar que el dueño anterior no dejó deudas, pues le tocará pagarlas a usted.
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Cuando la casa trae deudas

Antes de comprar en condominio verifique que el vendedor deje los pagos al día

Ignacio Alfaro Marín

*Abogado de la firma Rodríguez & Alfaro.

En el momento en que una persona valora entrar en sociedad con otra, esta indaga sobre aquella: averigua sobre su solvencia financiera y moral, y su historial.

Sin embargo, pocas veces pensamos que comprar en condominio implica tener esa misma conducta prudente.

Ese chequeo previo es importante porque la propiedad en condominio implica condiciones que tienen consecuencias patrimoniales sobre los propietarios, aún sin que sea específicamente su voluntad, y que en otro tipo de propiedades no son automáticas.

Por ejemplo, puede darse el caso de que el nuevo propietario deba pagar deudas de los anteriores dueños de la propiedad en condominio.

Esto porque convertirse en dueño de esa propiedad implica que está pactando con los otros propietarios la obligación a obedecer el reglamento interno, y se somete a la Ley reguladora de la propiedad en condominio .

Tanto esa ley como el reglamento otorgan a la asamblea de condóminos el poder de conferir a determinados gastos el carácter de gasto común, y de esa forma obligar a los otros propietarios a su pago.

Estos gastos comunes, una vez aprobados por una asamblea válidamente convocada, y con la mayoría requerida, son obligatorios sin poder excusarse de su pago en alguna circunstancia.

Entonces, si un condómino no paga sus gastos comunes, estos se convierten en una obligación hipotecaria (gravamen) de tipo legal, que es una figura similar a una hipoteca simple, pero cuyo origen es por ley y no por un contrato específico.

Por ejemplo, los impuestos de bienes inmuebles son un gravamen legal, que se entiende implícito en cualquier inmueble, que aunque no tenga gravámenes, se encuentra “gravado” como garantía por esta obligación.

De igual forma el gravamen legal por mora en cuotas de gastos comunes del condominio se entiende implícito sobre cualquier filial.

Es decir, la filial siempre está gravada con este gravamen legal de garantía por el pago de cuotas comunes.

En caso de venta, la Ley reguladora de la propiedad en condominio señala: “En caso de estar en mora el adquirente de la filial se considerará deudor solidario por el monto certificado ”.

Si una filial tiene deudas anteriores, el nuevo propietario es deudor solidario, es decir, debe pagarlas como si fuera el dueño anterior.

Profundizar

¿Qué se debe hacer para prevenir pagar las deudas de otro?

Hay que tener claro que cuando se compra en condominio, el nuevo propietario se convierte en socio de sus vecinos.

Si sus vecinos condóminos han sido precavidos y ordenados, el nuevo propietario se beneficiará, pues si se encuentran gastos al descubierto (aún anteriores a la compra), podrían convertirse en cuotas extraordinarias que deban aportarse por quien recién llega al condominio.

Esta es una situación triste y un tanto injusta para el nuevo dueño, que se puede evitar, en gran medida, solicitando al vendedor lo siguiente:

1.El último estado financiero aprobado en asamblea. Si es auditado, mucho mejor.

2. La última asamblea en libros debidamente firmada.

3. La constancia de estar al día con los pagos obligatorios en el condominio.

La falta de estados financieros fiables, de asambleas en orden o de una administración que pueda certificar, es una mala señal que debe alertarnos de posibles problemas.

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