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Parques logísticos, escasos en el país
Poca oferta de condominios industriales obliga a empresas a crear propios o a arrendar ofibodegas
Edición 879La empresa distribuidora Dipo decidió invertir $25 millones en su propio centro logístico en Heredia no solo por una necesidad de ahorro, sino porque ningún complejo industrial le ofrecía las condiciones de servicio, tamaño y ubicación que requería para su plan de crecimiento.
Así como Dipo, otras compañías del calibre de Durman Esquivel, Importadora Monge, Walmart y Grupo Constenla han decidido dar este paso en zonas como El Coyol de Alajuela.
Por ejemplo, en el 2000 Durman Esquivel trasladó sus operaciones de Calle Blancos a un terreno de 17 hectáreas ubicado en ese lugar y destinó para ello $15 millones.
La razón de estos movimientos e inversiones descansa entre otros factores, en la poca oferta de parques logísticos que hay en Costa Rica.
Estos complejos son desarrollos inmobiliarios donde los operadores o usuarios logísticos administran su mercancía. El proceso involucra recibir, almacenar y distribuir los productos.
Para ello, los clientes requieren características como seguridad, cercanía con almacenes fiscales y transporte interno.
“Creo que en el país existen iniciativas interesantes que reúnen complejos de bodegas con buenos servicios, pero muchas veces la ubicación no es la ideal para la empresa”, comenta Roberto Linares, director de logística de Dipo.
De acuerdo con la firma inmobiliaria Colliers International, en Costa Rica solo hay dos proyectos que cumplen con los requisitos necesarios para clasificarse dentro de este tipo de inmuebles, pero ambos presentan altos niveles de ocupación.
Uno de ellos es el parque industrial Hacienda San Rafael en Desamparados, desarrollado por la Compañía Inversionista Las Brisas que destinó cerca de $60 millones en el proyecto de 113.000 metros cuadrados.
La otra propuesta es la de Grupo Condal con el Parque Condal en Tibás. Esa empresa dispuso de 30.000 metros cuadrados y $27 millones para albergar operaciones logísticas en 72 bodegas y 25 contenedores.
Según Álvaro Pérez, vocero de la desarrolladora, el complejo aloja a 36 empresas, lo cual representa un 97% de ocupación. DHL, Grupo AM PM y Pantera Motors destacan entre algunos de sus clientes.
Colliers también identifica varias operaciones de distribución en parques industriales como la zona franca Zeta en Cartago.
Empero, Danny Quirós, gerente de inteligencia de esa firma, explica que aún así, la demanda es mayor que la oferta actual.
“Cuando un parque reúne todas las condiciones a nivel interno, su ubicación no es la ideal para la distribución”. Roberto Linares, gerente de Logística de Dipo
97%
Ocupación que reporta el Parque Industrial Condal en Tibás en sus 30.000 m² de espacio.
$60
Millones invertidos por Compañía Inmobiliaria Las Brisas para desarrollar su parque logístico.
Lo anterior ha provocado que varios de los clientes transnacionales de Colliers hayan tenido que comprar propiedades o asociarse para desarrollar espacios de logística adecuados.
Otra alternativa muy común es utilizar complejos de ofibodegas que aunque no ofrecen la comodidad de infraestructura de un parque logístico, sí tienen una ubicación favorable para la distribución de mercancías.
Heredia, Escazú y Alajuela destacan entre las principales ubicaciones de esos complejos.
Servicio buscado
“Los parques ofrecen facilidades que de otra manera no se podrían aprovechar. Además, la inversión para hacer una bodega propia es mayor”, explica Joana Meltzer, gerenta de mercadeo de la tienda Cemaco, que cuenta con un espacio de logística en Hacienda San Rafael.
La demanda por estos espacios ha sido tal que Colliers reporta precios por encima del promedio del mercado, que en el caso de las ofibodegas es de $7,35 por metro cuadrado.
Otra prueba de la creciente necesidad es que la mayoría de estos complejos son alquilados por empresas del sector logístico.
El aumento en la construcción de ofibodegas también da cuenta del auge.
De hecho, la tasa de disponibilidad de estos espacios pasó de 21,14% en diciembre del 2010 a 9,79% en el mismo mes del 2011.
Para Colliers, todas estas son señales que deberían promover el desarrollo de los parques.
No obstante, Álvaro Pérez, de Grupo Condal, señala que la escasez responde, además, a la poca disponibilidad de terrenos adecuados en locaciones atractivas.
Asimismo, el costo de los espacios y la infraestructura de las bodegas es bastante más alto si se compara con desarrollos más sencillos.
A pesar de ello, ese grupo tiene planeados dos proyectos similares para el corto plazo.
El primero es un parque de 15.000 metros cuadrados en El Coyol de Alajuela que requerirá de una inversión de $14 millones y se empezará a construir en el 2013.
El otro está ubicado en Orotina y ya está en operación. Hoy en día, cuenta con dos bodegas de 5.500 y 12.000 metros cuadrados disponibles, 10 minibodegas de 60 metros cuadrado cada una, y un oficentro de cuatro niveles.
EF intentó consultó a Compañía Inmobiliaria Las Brisas sobre sus planes pero su representante, Gaspar Ortuño, no respondió al cierre de edición.
