Economía y Política

Conozca las reglas del juego

Dominar el reglamento del condominio es una inversión que no va a lamentar

Ignacio Alfaro Marín

* Abogado, Grupo Astoria.

A pesar de que cualquier persona que compra en condominio sabe que queda sujeto a un reglamento y que ello limitará sus derechos, pocos al menos lo leen antes de firmar.

La extensión y complejidad pueden ser barreras para un adecuado estudio. Si no ha tenido tiempo de leerlo antes de comprar, al menos indague por escrito lo siguiente con el vendedor:

El administrador : La elección y remoción del administrador debe ser ágil. Un alto porcentaje de votación puede ser una limitación con la que luego deberá lidiar y usualmente con el tiempo, la asistencia real a las asambleas de propietarios suele ser baja. Los deberes y poderes del administrador deben estar muy claros y deben ser amplios con sus necesarios contrapesos. Posiblemente en un condominio mediano o grande sea más conveniente y democrático que en lugar de un administrador unipersonal, haya una Junta Administradora.

Aportaciones a gastos comunes : Debe poder saber con certeza total qué porcentaje o participación de los gastos comunes deberá asumir, y que las reglas de manejo de la morosidad sean adecuadas, firmes dentro de lo razonable y sobre todo, verificar que en efecto se estén aplicando.

Asambleas de propietarios : Los plazos de convocatoria y las formas deben ser ágiles y es deseable que haya un registro de propietarios. Con el tiempo, van cambiando los dueños y usted no desea estar en un condominio en donde todas las decisiones se toman con ciertas reservas porque hay gran cantidad de propietarios de domicilio desconocido que no han sido notificados. De igual forma, la firma de actas debe ser suficientemente amplia, sin que necesariamente obligue a la totalidad de los presentes, que sería más bien un lastre.

Posibilidades y limitaciones a sus derechos : Cada condominio decide si regula o no, y de qué forma, temas como mascotas, áreas de juegos y sociales, iluminación, nivel sonoro, etc. Esta parte debe ser leída con una mente fijada en lo que ha sido su vida hasta ahora y lo que desea que siga siendo. Si no cabe dentro del reglamento, habrá incompatibilidad siempre entre sus deseos y las normas, y esto no significa que alguno de los dos esté equivocado.

Sanciones y disputas : Cada reglamento es bastante libre de fijar las faltas y su castigo, que al final no son más que incumplimientos de un convenio (cuando se adquiere en condominio, se conviene en restringirse para recibir beneficios) que bien pueden resolverse conciliatoriamente. El proceso de sanción y la gravedad de las sanciones o multas deben ser suficientes para garantizar un orden y una seguridad jurídica esenciales. Usualmente, es mejor desconfiar de las multas altas, ya que posiblemente no lleguen a imponerse por su gravedad, lo que a la larga es igual que si no hubiera multas.

Subcondominios, división y reunión de filiales : Si su interés es de inversión o ya tiene decidido que el área de una filial es pequeña para su proyecto, de una vez debe existir la posibilidad de dividir, reunir o formar condominios dentro de una filial. Todo lo indicado vale para el condominio que se hará en esas filiales. No se debe olvidar que todas estas reglas, cuando se trata de planes constructivos o de desarrollo, van ligadas a coberturas mínimas, unidades habitacionales máximas, retiros y otros (con reglas aún más severas que los planes reguladores) que afectan el área final real a utilizar en el proyecto.

Uniformidad del conjunto : Contrario a la creencia común, la uniformidad no es obligatoria por ley, aunque también es usual que haya regulaciones constructivas de colores, materiales y acabados. Si su deseo es una casa rosa y el condominio obliga a tonos beige o cafés, es mejor saberlo desde antes.

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